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信息来源：东莞日报（2008年4月25日）
 

　　我们所说的东城往东，从广义而言，是东城中心区域向东的发展。从区位上而言，这个板块正是东城楼市发展的延伸。

　　2006年10月，本报首次提出“东城东”概念。不过一年半的时间，在楼市的发展演变中，实际划分为东城东与东城北两大板块。而区域内大盘云集，产品线丰富，从别墅到大户型到中户型，涵盖了高档、中高档、中档各类住宅。而作为东城的延伸，区域热度也在逐渐上升。

　 

　　区位分析

　　东城传统高尚住宅片区东移

　　不管是东城东板块，还是东城北板块，东城往东，简单地理解，就是东城从中心区域向东的方向，至环城路沿线的区域，这个区域包含了东城东片区和寮步紧邻东城的局部片区。这个片区的发展，是东城主城区因土地资源的日益紧缺，而城市扩容，区域开发往东、北片区土地拓展的产物。

　　东城由来已久的居住价值和莞人对东城片区的情结，支撑了片区快速发展起来的基础。

　　行内人士对记者分析表示，有专业机构对部分购房者作过购房意向调查，调查中，大部分的本地购房者，首选是在东城居住，“东城中心区域的二手房均售价不菲，却依然是供不应求”。而黄旗山板块传统富人住宅区的光环依然闪耀，当黄旗山周边一线区域土地资源受限时，泛黄旗板块的开发启动也吸引着不少置业者的目光。

　　东城优势的吸引力延伸，间接推动了东城往东区域的区位价值。

　　一位行内分析人士在评述区域内项目价值时，对记者分析表示，从片区项目个案来看，片区内的万科城市高尔夫花园、怡丰翠云轩等项目，或多或少拥有部分景观资源。

　　“东城东房地产板块的形成是东城传统高尚住宅片区的东移，与旗峰山山脉的东延和城市快速干道的东进不谋而合。”一发展商策划人士介绍说，这个板块衔接着东城成熟板块与“一网两区三张牌”中的松山湖新主城区板块，东城中心区的成熟及价值毋庸置疑，从东莞政府的规划及对松山湖的重视，松山湖板块的飞跃发展是必然。而衔接这两个区域板块的东城东板块，正趁其势，价值的提升也成为必然。

　　该人士同时表示，目前区位内仍有一定的土地可供开发，使区域依然呈上升态势，假以时日，东城东板块、东城北板块的持续发展，与规划中同沙北片区的发展片区或能连成一片，区域的发展还会有更大的提升空间。

　　大交通发展提升片区吸引力

　　仅仅是片区的吸引力显然是不够的，在不少购房者心目中，东城往东区域的项目，特别是环城路沿线的楼盘项目，也曾因为片区配套不成熟，区域位置偏远而受到冷落。

　　这个片区的兴起并迅速发展，则是倚赖于大交通对区位的提升作用。　

　　“2004年底万科城市高尔夫花园发售时，环城路尚未开通，周边环境也很差。当时项目虽以价格优势取胜，在短时间内售罄，但项目的区位位置一直也颇受购房者非议。不少购房者认为已经是东城郊区，太远，不方便。今天看来，这些因素已经不再是购房者顾忌的主要因素。”一位行内人士对记者分析表示，随着东莞交通建设的迅速发展，“东城东”板块周边现在已经是东莞城市快速干道最密集的地方，同时集中了八一大道（松山湖大道）、环城路、东部快速干线等免费的城市快速干道，出行快捷度非其他区域所及（南城仅东莞大道与环城路交叉，万江仅港口大道与环城路交叉），同时可引导东部快速干线沿线镇街的“15分钟进城式置业”。

　　“东莞的有车族在明显上升中，而且东莞的公交体系也在改善。”一行内分析人士对记者介绍说，短短数年的发展，当初看似的郊区的环城路沿线，在今天看来，与城市中心相距并不远。同时，随着环城路北环部分和莞深高速北段同时向北推进，两大交通干线同跨东江，届时将快速引导东莞北部镇街如石碣、高埗东的置业客流南下东城东。可以说，这个区域，作为一个衔接的区域，可以承载东城中心城区和交通快线引导双向流来的居住群体，随着大交通越来越贯通，其居住价值也越见凸显。

　　该人士同时表示，因交通环境变化引起的区位价值要得到认同，需要时间的发展，也需要公共交通的发展配合。“必须得承认，对于无车族而言，东城东片区的出行和生活依然不是十分的便利。”板块价值的真正大提升，还需要一定的时间。同时，大交通既是提升片区吸引力积聚四方客流的因素，同时也是影响片区居住环境的因素。“目前各交通干道上的车辆嘈杂，车流量太大造成交通拥挤等，不利于居住，都会降低区域项目的价值。这一点，不管是发展商还是购房者，都必须引起关注。”

　　板块演变

　　板块形成从环城路开始

　　东城东板块的形成，并不是最初就从东城的中心区域开始，从区域发展的时间而言，区域板块的变迁，是从环城路沿线开始。

　　2004年11月，万科城市高尔夫花园一期发售，于是拉开了东城东板块运动的序幕。2006年年中，联华花园城（当时为景天花园城）发售。同一年，愉景花园售楼部再度开放，新品小高层洋房发售;而闲置已久的时富花园亦传来消息，丰泰集团已经参与时富花园闲置地块的开发。10月，怡丰翠云轩在这个区域内开盘销售，400亩的占地面积，意味着这又将是一个大盘的运作。

　　2007年5月，新世纪星城发售，花样年项目亦在规划中，东城往东片区再度骤然升温。同年，片区内的几大老盘诸如年丰山庄、庆峰花园等“老树齐发新芽”,纷纷扫尾收盘。11月丰泰城（原时富花园三-五期地块）发售。一时间,7大新旧项目在较短时间内齐齐推出产品入市,该板块成为去年东莞房地产市场中推盘、销售最为火爆集中的区域之一。2008年，有消息称水叮当计划拆迁，拆迁后地块将作为商住用地出让。

　　从环城路沿线开始，这个片区逐渐升温。原本是零零落落分布的项目，也渐渐连接成片，形成气候。而由于片区内项目多为大盘运作，后期可发展持续力较强，板块的发展依然有相当的上升空间。

　　板块发展拉动区域配套环境

　　2006年初提东城东板块时，曾有行内人士表示，虽然行业对板块的价值十分看好，但板块内部分区域的居住环境和周边配套，却是目前板块发展的一大硬伤。

　　彼时，一位行内人士告诉记者，片区内居住环境最差的，是东站周边，不同素质人群的混居，相对杂乱的环境，无疑会降低板块的居住价值。而且，区域内的基础设施相当欠缺。如规划上这个片区学校不多、医院也就东华医院。

　　然而随着区域楼盘的开发，区域的生活配套也在逐渐完善。一位从业人士对记者分析说，每个楼盘项目的开发中都会有住宅底铺，有些甚至有纯粹对外的街铺商业，开发商自身也有这个完善周边配套的责任和需求，有楼盘、有人气，相应的配套需求就跟上的了，区域房地产的发展，与区域居住环境的改善，是相辅相成的。

　　“我们就以板块内的城市高尔夫花园为例，高尔夫一期开盘时，周边环境劣势也很明显，但如今再看项目周边，已经不会给人低档次的感觉。”项目的发展，在为项目业主引入华润万家超市、美宜佳超市、房屋租售中心、ATM机、美容店、洗衣店等商业配套时，实际上也提高了周边的生活配套环境，两所高水平的教育机构中山大学附属外国语学校、爱弥尔高尔夫幼儿园开学，也是对区域生活配套最直接的补充和改善。

　　“板块的发展与区域环境是分不开的，板块的上升必然带来环境的改善，而整体环境的改善又有利于提高整个板块的价值，华南板块是最鲜明的例子。”一位行业策划人士告诉记者，东城东板块大盘的运作，必须为区域带进大量的，较高档次的区域生活配套，进而影响到整个区域的生活环境改善，进而对政府基础建设的规划产生一定的影响。与此同时，区域配套的逐渐完善，又会提高片区的居住氛围。区域环境与区域价值的互动形成良性循环。

　　供需现状

　　供应以中大户型为主

　　不管是数年前的旧盘——年丰山庄、庆峰花园，还是目前在售的万科城市高尔夫花园、丰泰城、怡丰翠云轩、新世纪星城、联华花园城，抑或是规划中将要启动的花样年项目。当细数片区个盘时，我们不难看出，在东城东云集的项目，皆是动辄数十万平方米的大盘项目。

　　在过去的一年多时间里，这个片区的放量不小，而目前在售的项目，在2008年，将依然陆续推出新货供应市场，再加上一些旧盘的尾货消化，这意味着片区内在2008年的供应量依然不小。不仅是这些在售项目，“这个区域还有可开发的地。”一位行内人士表示，早年这一区域有不少发展商的囤积地块，2006年，东莞对闲置土地处置力度的加强，使一些发展商不得不想办法合作开发，或另寻买家，以加快对囤积土地的处理。一些早年囤积地块的开发，加上规划中的少数项目，东城东片区在未来两年，供应量皆不可小觑。

　　颇具规模的大盘云集，除了保证了片区的供应量充足之外，还使片区内产品线丰富，从别墅到大户型到中户型，涵盖了高档、中高档、中档各类住宅。

　　“东城东的旧盘项目本就多为别墅和大户型。2006年-2007年入市的项目又大多拿地早，规划早，受90/70限制不多。”一位行内分析人士对记者分析表示，一般项目从报规到入市销售，都有一个周期，若按目前在售项目的入市时间回溯，大多数项目的报规时间都在“90/70政策”出台之前，再加上片区的特殊性，大部分的发展商在进入这一片区时大多选择了中大户型的产品结构。

　　片区外需求尚待激发

　　板块的供应无虞，而需求在前期而言也相对平衡。

　　“板块刚刚开始启动时，片区的可售楼盘不多，区域的购买力一般会往东城或者寮步两个区域分散。随着板块的发展，一些品牌发展商在片区内的运作，大盘的启动，项目素质提高，使片区的购买力相应集中在片区之内。”一业内人士表示，板块的启动发展，首先满足了片区内的购买需求和换房需求，这使早期片区项目的购房者主要是生活在这个板块或工作在板块内的群体。“如万科城市高尔夫花园业主，就有不少是同济医院的员工;联华花园城的一期业主，有相当部分是温塘周边的本地居民、企业中高管，或个体经营者。”

　　在满足片区内置业者的置业需求之余，区域的相对优势及项目品质也吸引了不少寮步的置业者。同时，片区在早期的运作中，也以价格策略吸引了不少城区内的中产阶级。“片区内的置业者，大多是处于上升期的一些群体，这也与保证片区内的项目素质形成了良性互动。”

　　虽然在前期的发展中，片区的供需基本处于平衡状态，然而，随着片区开发量的加大，购买需求需要发展商进一步激发片区外的置业需求。

　　“虽然随着大交通建设的提升，行内对片区的价值均较为认同，但不可否认，不少购房者依然认为东城东片区，距离远了点，交通不够便利。” 有业内人士告诉记者，从目前市区的楼市格局而言，购房者选择的置业区域一般主要是南城和东城两个片区，而东城目前可选项目不多。若将东城东与南城片区相比，城区置业者的置业意向明显倾向于南城。“如何进一步激发购房者对片区的置业意向，是发展商必须考虑的问题。”

　　“这一板块中的产品结构，均以中大户型为主，新政之后，稀缺性将使板块内项目的价值有相应的提升。”